60代なら「家賃一括前払い」を選ぼう!

「家賃一括前払い」って聞いたことはありますか?
約15年分の家賃を入居時に一括で支払うと、「(15年を超えても)最期まで家賃負担なく暮らせる」という仕組みです。
このシステムは60代の人にとって(若ければ若い方ほど)有利なシステムですので、このシステムを採用しているシニア住宅は検討するに値します。
理由の詳細は後ほど。

かつて、高齢者向けの「終の棲家」として(住宅型・介護型)有料老人ホームが主流だったころ、「終身利用権」というシステムがありました。このシステムととても似ていますが、「終身利用権」よりもかなり入居者にとっては有利な契約形態に変化しました。

まず、抑えてほしい基本的な知識ですが、シニア向け住宅には、「賃貸借契約」と「利用権契約」という主に二つの契約形態があります。
この二つの契約形態の違いを説明しましょう。

「利用権契約」というのは、「民法上」の契約形態になります。
事業者と入居者が「民法」に基づき、その保護のもと契約を遂行することになります。
「利用権契約」で注意しなければいけないのは、「住む権利が法律で保護されていない」ということです。
「利用権契約」はその名の通り、事業者が提供する「空間」と「サービス」を利用する権利の契約ですので、「住む権利」ではないのです。

これは、高齢者が入居すると介護状態が重くなったり、認知症が進んだり、費用負担ができなくなったりした場合に、事業者側から契約を解除し、入居者に対して退去を実行できることを想定しているため、「利用権契約」が主流になった背景があります。
高齢者にとっては、一般的な賃貸アパートやマンションはなかなか審査が通らず、入居拒否が日常茶飯事だったこともあり選択の余地はなく、そういう意味で「足元を見た」事業者有利の契約と言えます。

そして、この利用権契約は「終身利用権」として数千万代の高額な「一時入居金」を支払う形態が主流で、なおかつ「初期償却」といい、契約時にこの「一時入居金」の15%、高いところでは30%も差し引かれ、残額を契約で定められた期間において償却するという契約システムでした。

具体的に言うと、例えば3,000万円の入居一時金で、償却期間10年、初期償却15%という契約の場合を想定すると、契約時に450万円が差し引かれ、2,550万円が残額になります。以降1年間で255万円ずつ差し引かれ、10年後には残額が0円です。
退去をしなければ、この3,000万円で最後まで暮らせるのですが、10年後に退去をしたいと思っても、返還される原資がないので、戻ってくるお金は0円です。
5年後に退去をするとしても1,250万円くらいしか戻ってこないので、財産の大半を持っていかれることになります。

当然のことのように退去時のトラブルが続出し、このことは大きな社会問題にもなり、東京都などは先駆けて「初期償却の禁止」や「償却期間の適性期間設定などを掲げて入居者の権利保護に動き出しました。

一方、「賃貸借契約」は、「借地借家法」に基づき、その保護のもと契約遂行される契約形態です。
これは「利用権契約」と異なり、「住む権利」を確実に保護してくれる権利形態です。
「サービス付き高齢者向け住宅」が世に普及するにつれて、「賃貸借契約」による契約形態が増えてきています。

「賃貸借契約」だと、月々払いが当然だと思ってしまいますが、月々払いだけではなく、「終身利用権」のように「家賃一括前払い」を採用している事業者もいます。
その中でも、「初期償却無し」、「償却期間15年以上」を採用している事業者は、きわめて良心的と言えます。
例えば先ほどの3,000万円のケースで見てみましょう。初期償却無し、償却期間を15年とすると、
10年後に退去する場合は、1,000万円が戻ってきます。
5年後に退去する場合は、2,000万円が戻ってきます。
先ほどの「終身利用権」モデルと比較すると、その差は歴然です。
しかも、住む権利は保証されているので、原則として自分の意志での退去となり、理由なく追い出されることはありません。

そしてさらに、月々の家賃に換算すると、3,000万円÷180ヶ月=約16万円の家賃になりますが、「家賃一括前払い」の場合は、15年以上住んだとしても入居時の3,000万円だけで追加の家賃負担は一切不要です。

これを月々払いの契約をすると15年以上住んだ場合も家賃を払い続けなければいけません。
月々払いの場合、20年住むと4,000万円の家賃負担が必要になります。

65歳で入居した場合、80歳以上生きるとなると一括前払いの方が有利です。
しかも途中で退去しても、未償却額の返還があるので、月々払いの負担と同じで、長生きする場合のリスクも無くなります。

人生100歳の社会到来です。

「家賃一括前払い。初期償却無し。償却期間15年以上」

この3つの条件をクリアーするシニア住宅を見つけて検討しましょう!

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